29万首付买北京？近邻业主：懊悔了，退房！

08-31 954阅读 14评论

在北京买房需求多少钱？以二手房为例，安居客数据显现，2024 年 7 月，北京二手房成交均价是 5.4 万 / 平，尽管该价格现已回到 2016 年水平，但若想买一套面积为 50 平方米的一居室，上车门槛也在 270 万左右。

近来，坐落大兴区域的和悦璞云项目，打出 " 首付 29 万起落户北京 " 的广告，对应总价是 140 万元，户型是 52 平方米的一居室，均匀单价约为每平方米 2.7 万元。出售介绍称，假如不介意楼层较差的工抵房，一居室的最低总价可降至 110 万元，首付仅需 22 万元，单价更是低至 2 万元出面。这一价格较之前已签约的期房成交均价 29852 元低出三分之一。

大兴是北京成交量排第二的区域，可是近期降价压力比较大。克而瑞数据显现，和悦璞云地点的榆垡板块，近来成交较为惨白，该区域 7 月新房成交量仅为 1 套。

( 图片来自克而瑞 )

成交惨白的原因，一部分原因与区位相关，榆垡板块在南六环外，与固安相邻，与北京野生动物园的间隔缺乏 5 公里。

另一部分原因与价格相关，首付 22 万买新房，放到 2 年前更具有吸引力，而现在，大兴区域出现一批首付低于 20 万元、总价低于 100 万元的二手房，以上图 2021 制作的雅善园为例，单价、总价与榆垡特价房相似，但间隔环线方位更近、总价更低。

图片来自安居客

有人以为，同样是北京的价格凹地，依照近郊区的维度来比对，房山比大兴更具有性价比，单个环线方位更好、配套更全的新房，单价也在就 2.5 万元左右。

因而，和悦璞云仅仅释放了低首付低总价的噱头。2022 年，和悦璞云也是主打低首付上车的刚需盘，但其时的首付门槛是 50 万元，比现在高出一半。

近来刚刚开盘的中建 T5 也坐落北京大兴机场周边的临空经济区，开发商打出首付 35 万起的营销噱头，出售指导价每平米是 3 万元，现在还未开盘，估计去化压力不小。

克而瑞数据显现，大兴区新房商场的开展重点是地铁沿线，区域全体成交均价为 5 万 /㎡，但由于板块的地理方位和交通要素，不同板块开展水平纷歧，区域内房价跨度大，从 2.3 万 /㎡到 7.6 万 /㎡。

在分解十分显着的大兴区域，比较于还未实现价值的临空经济区，西红门是大兴全体间隔城区最近的板块，也是大兴区为数不多的处于五环内板块。板块内现在有地铁 4 号线西红门站，且 19 号线西红门东站规划也已发布，但近来，西红门板块成为北京退房高发的区域之一。

在商业配套方面，有西红门会聚、宜家家居、山姆超市，这在城南来说是较高标准的商业配套。除了双地铁优势，北京四中和黄城根小学的落户更让板块的价值再度提高，西红门板块也被称为 " 城南置业高地 "。

数据显现，西红门板块首要成交总价 500-700 万、100-120㎡的三房，自 7 月以来的成交均价为 5.9 万 /㎡。但 2024 年单个项目的成交状况显现，新房的去化压力更大了，一些板块内新房楼盘来到了每平方米五万元出面的年代。单个特价房源的单价乃至与楼龄超十年的二手房构成倒挂。

一意向购房者反映，自己在重视的坐落西红门东某新房项目的 88 平方米户型，在本年 1 月份的总价是 565 万元，8 月份现已降到了 456 万元，降价起伏超 100 万元。单个户型的单价，从每平米 6.6 万元，降到了 5 万元出面。该项目是北京上半年成交额排在 TOP10 的楼盘，现在去化率挨近 50%。

这种降价起伏也引发了一些购房者维权，前述购房者说到的项目便是退房多发的楼盘。首要为购房者供给退房咨询服务的北京合众润达法律咨询公司表明：" 北京现在购买向阳、房山、昌平、通州的退房咨询人数高发，大兴区域，西红门东的退房咨询最多。"

该公司还说到，" 这类开发商高度依靠途径出售，优惠力度继续加大。但已购客户无法享用最新优惠，所以早买购房者定见比较大。加上本年房价全体一直在降，早买的客户觉得不划算，也惧怕降价后质量不保。他们甘愿退掉期房，重新去买二手房或许现房，这样看得见摸得着。"

据克而瑞数据显现，聚集大兴区主力板块的库存和去化状况来看，西红门板块库存量大，但新房商场流通性较好，全体去化压力小，但去化周期也在 12 个月 -24 个月左右。现在该板块的壹品兴创 · 御璟星城根本售罄，西红门橡树湾和中建玖玥府的去化率也别离达 77.3%、44.4%。但随着御景星城元启的入市、西红门新地块的挂牌上架，西红门板块将进入新一阶段的新房比拼竞赛。

间隔主城区较远的念坛板块库存量较多，且去化周期均超越 24 个月，库存压力较大。念坛板块的首要库存来源于壹品兴创 · 颐和第宅、德贤华府两个项目，壹品兴创 · 颐和第宅由于开盘仅 5 个月，现在库存量较大。德贤华府自 2021 年入市，现在网签去化率 29.7%，去化周期相对较长，主力库存是 90㎡以下房源；中骏金辉 · 未来云城项目库存量较少，现在已去化 77.5%。