地产寻底

防危险、保民生的基调下，2024年以来房地产职业继续低迷，但下探的过程中亦呈现少许曙光。

一方面，上市房企成绩、各地房价、房企股价均呈现稀有跌落，叠加房企资金链继续严重，令当时的房地产局势难言达观。其间，国内二手房房价已跌到2018年乃至更早之前，大都上市房企的股价和成绩跌回到十年前。另一方面，尽管房企出售数据继续下滑，但随着中心和各地政府救市方针出台，部分月份房企出售数据呈现脉冲式回暖，这又给商场带来期望。

怎么用一句话归纳当时杂乱的房地产局势？在任泽平团队看来，当时房地产方针环境已挨近2014年最宽松阶段，但局势严峻性为1998年房改以来之最。

时值8月末，上市房企2024年中报根本发表结束，这为商场供应了一面能够管窥我国地产现状的镜子。

由于房价下行、财物减值等要素扰动，2024年上半年上市房企成绩较为低迷。据《财经》计算，本年上半年超四成A股上市房企亏本，超六成房企的归母净利润现已跌到十年前（不包含2014年后上市公司）。上述录得亏本的地产公司，不只有万科（000002.SZ，2202.HK）等地产龙头公司，还包含部分国企、央企。

一位上市房地产开发公司人士对《财经》表明，期房从开端出售到收入体现到上市房企成绩层面，一般需求两年左右时刻，挨近竣工的期房该时刻也在半年以上。2024年上半年上市房企净利润数据多反映的是2023年乃至2022年的出售状况，所以职业界公司财政数据在上半年都不太美观。

“从表象来看，房地产商场仍处于调整期，商场继续处于低迷状况，尽管方针面不断优化，但楼市复苏动能仍旧缺少，导致房企出售成绩遍及承压。”58安居客研讨院院长张波告知《财经》，“从深层原因来看，则是需求缺少所导致，微观经济环境的改动和居民收入预期的调整影响了购房者的消费决心，使得购房需求继续萎缩。”

从房价体现来看，据方正证券计算，到2024年6月，70个大中城市新房、二手房房价较2021年中的高点别离回落7.1%、13.2%。二手房价调整历时三年，现在回到2018年前后。

国家金融与展开实验室房地产金融研讨中心发布的数据显现，2024年上半年，房地产商场仍处于下行阶段：房价遍及跌落，二手住所价格创2005年以来最大同比跌幅。

2024年前五个月，我国新房出售数据同比降幅超越20%，这是继2022年以来，该降幅再次回到两位数。国家计算局数据显现，2024年1月～5月，我国新建商品房出售面积、出售额同比别离下滑20.3%、27.9%。但随后的6月、7月该数据有所收窄。该改动在万科等上市房企月度出售数据上，亦有体现。本年7月，房地产开发景气指数回升至92.22，为2024年2月以来新高。

“6月～7月，公司的地产项目出售状况的确有所好转。”一位河北房企高层人士告知《财经》。

上述上市房企人士对《财经》表明，经过一段时刻方针消化后，公司商办物业出售开端有所好转，一些大宗买卖客户已开端着手下单。

从股价水平来看，8月29日，万得（Wind）房地产职业指数（882011.WI）盘中下探至1622.02点新低，其前次低于1700点为2014年3月。自房地产职业踏入下行周期，地产板块继续走低，A股商场上，已难觅千亿元市值房企。

在成绩、房价、股价纷繁承压之下，房企资金状况频出。2024年曾经，多只境内外房企债呈现本质违约、展期、未准时兑付利息、触发穿插违约等状况，触及碧桂园（2007.HK）、万通展开（600246.SH）等名企。

2024年以来，房地产开发企业到位资金继续下滑。不过，该数据自一季度跌幅到达26%后，降幅逐渐收窄，有好转痕迹。与此一起，从上市房企的财物负债率来看，也较之前有所下降。

上述数据呈现好转痕迹的背面，是2024年以来中心和当地政府在需求端和供应端一再出台的职业扶持方针。其间，需求端的方针包含限购方针根本退出、下降个人住所首付份额等，旨在提振购房需求；供应端的方针包含以保交楼为中心，推出收储、退地、白名单等办法，以缓解房企资金压力。

在房价下行与救市方针交错之下，房地产后市走势怎么？多位受访人士以为，方针底、商场底、成绩底不会一起呈现，有必定的传导时刻，现在方针底现已呈现，商场还在探底中，房企报表在未来一两年仍然会处于底部区域。

多家组织猜测，2024年出售数据降幅有望逐渐收敛。一起，商场等待更多的方针落地，如继续降息、全面撤销限购，构建多层次、多主体、多途径的房地产融资系统等。

任泽平团队以为，未来政府需求采纳更大力度的救市办法。在传统的“金九银十”出售旺季到来之际，一线城市应抢抓这一时刻窗口，首先铺开市郊和大户型限购，以提振人气。

出售脉冲式回暖

职业下行周期中，上半年房地产成绩遍及低迷，多家公司成绩创下上市以来新低，但随着扶持方针密布出台，职业呈现脉冲式回暖，也让商场看到了少许期望。

到2024年8月30日，A股107家上市房企发表中报，其间46家公司归属母公司净利润呈现亏本，占比超越四成。这傍边，多家房企首度亏本，包含万科A、金地集团（600383.SH）等。

其间，亏本最多的是万科A。作为地产职业龙头，万科A上半年亏本98.52亿元（上年同期为盈余98.7亿元），同比下滑199.82%，这是公司上市以来的初次亏本。

同期，金地集团、华夏美好（600340.SH）归母净利润别离亏本34亿元、48亿元，其间金地集团亦为上市以来首亏，进行债款重组的华夏美好净亏本额进一步扩展。

港股上市房企的境况与之相似。到8月30日，有93家港股上市房企发布中报或成绩预告，其间50家估计亏本，占比超五成。其间，世贸集团（0813.HK）净亏本226.68亿元，融创我国（1918.HK）净亏本近150亿元。

也有部分房企保持盈余或扭亏为盈。A股有61家房企盈余，2024年上半年的归母净利润合计约219亿元，其间保利展开（600048.SH）一家的归母净利润就到达了74.2亿元，招商蛇口（001979.SZ）等10家公司盈余均在5亿元以上。其他房企大都处于微利状况，有些仅盈余几百万元，游走于盈亏线边际。

尽管完结盈余，但保利展开上半年净利润同比下滑仍近四成。我国武夷（000797.SZ）等九家房企经过出售财物、破产重整或单一项目结转等完结扭亏为盈。

出售成绩下滑、此前的高价拿地、财物减值，正在继续吞噬房企的“钱袋子”。

关于成绩亏本，万科A指出，上半年由于房地产开发项目结算规划和毛利率显着下降、公司对部分项目计提了减值、部分非主业财政出资呈现亏本、部分大宗财物买卖和股权买卖价格低于账面值，造成了成绩的下滑。

“房企亏本的首要原因仍是受房地产大环境影响：一是销量下行，从揭露计算的数据来看，2024年上半年TOP100房企出售总额同比下降超40%；二是房价不断下行，导致存货呈现价值跌落，不少房企都从报表层面临部分项目计提减值预备，尤其是房价跌落起伏显着的区域，从慎重性视点动身，计提的份额还会更高。”张波告知《财经》。

奶酪基金出资司理胡坤超对《财经》表明，“地产公司的报表是滞后于出售的，房子竣工交楼，才干承认收入，因而结算周期滞后出售周期两年左右。现在的亏本，是前几年高本钱拿地、降价出售带来的成果。”

国家计算局数据显现，2022年我国商品房出售面积、出售金额别离下滑24.3%、26.7%，2023年上述数据别离下滑8.5%、6.5%。

尽管上市房企2024年上半年成绩欠好，且同期地产职业出售数据同比跌幅再回两位数，但在本年4月扶持方针密布出台后，降幅有所收窄。

2024年1月～5月，我国新建商品房出售面积同比下滑20.3%至3.66亿平方米，新建商品房出售额同比下滑27.9%至3.57万亿元。

上半年，上述数据别离下滑19%、25%，比1月-5月收窄1.3个百分点、2.9个百分点。1月～7月上述数据降幅进一步收窄至18.6%、24.3%，这也意味着6月、7月上述数据降幅在逐月缩小。

上述房地产出售数据的脉冲式回暖，在部分上市房企身上也有所反映。

万科A管理层7月表明，4月以来万科本身出售额在逐月上升，现在几个中心城市比方上海、深圳、杭州、广州成交有企稳痕迹，特别是一些改进型项目，出售状况都不错，这是非常好的信号。

2024年上半年，保利展开签约面积同比下滑超三成，签约金额同比削减26.81%。6月公司签约面积同比下滑11.31%，但签约金额同比添加4.62%。公司签约金额单月同比降幅自3月起接连四个月收窄，并于6月初次转正。

任泽平团队在8月24日发布陈述称，6月-7月脉冲式回暖后，由于缺少后续方针，8月房地产销量回落。“6月新房和二手房成交量环比均有所提高，带动上半年住所成交同比降幅收窄，可是由于缺少后续方针，7月、8月以来房地产成交显着有所回落。”

克而瑞研讨中心数据显现，8月1日-11日，30个要点城市新房成交面积中，一线、二线城市该数据环比下滑17%，三四线城市环比下滑14%。

因2023年以来，商品房出售、房价继续低迷，这些要素将在后续一段时刻反映在上市房企报表上，商场对房企未来成绩仍不达观。

胡坤超告知《财经》，职业曩昔两年出售金额下行，未来一两年，房企报表层面仍然处于底部区域，当然详细到公司层面，状况会有所差异，需求结合出售和拿地本钱状况。“关于地产出资，资本商场更重视的是出售面积和出售金额的企稳反弹。”

在上述上市房企人士看来，方针底、商场底、成绩底不是一起呈现，有必定的传导时刻，现在方针底现已呈现，商场还在探底中。“2024年～2025年，上市房企的财政数据，不扫除部分企业由于前两年已大力度计提，基数现已很低，在数据上能体现为同比快速上升的表面现象，但金额绝对值大概率不会高。”

资金压力现曙光

地产低迷之际，房地产资金压力也在添加。不过，从最新数据来看，地产资金压力已有所缓解。

新房出售金钱、融资，是房地产两大首要资金来源。其间，信贷、债券、股权是房企融资的三个首要途径。

从信贷状况来看，2024年以来，尽管房地产开发企业到位资金继续下滑，但相关目标的降幅则在收窄。

国家计算局数据显现，2024年上半年，房地产开发企业到位资金5.35万亿元，同比下降22.6%。2022年-2023年，该数据别离下滑25.9%、13.6%。

2024年上半年，房地产开发企业到位资金中，国内借款8207亿元，下降6.6%；使用外资13亿元，下降51.7%；自筹资金1.89万亿元，下降9.1%；定金及预收款1.6万亿元，下降34.1%；个人按揭借款7749亿元，下降37.7%。

2023年，房地产开发企业到位资金12.75万亿元，比上年下降13.6%。其间，国内借款1.56万亿元，下降9.9%；使用外资47亿元，下降39.1%；自筹资金4.2万亿元，下降19.1%；定金及预收款4.32万亿元，下降11.9%；个人按揭借款2.15万亿元，下降9.1%。

从前述数据比照可看出，受“白名单”等方针利好影响，2024年上半年，国内借款和自筹资金降幅收窄、占比提高。另一方面，受出售下滑影响，定金及预收款、个人按揭借款降幅显着扩展。

在出售端低迷的状况下，债券融资亦成为缓解房企资金压力的首要途径。从债券融资结构上看，信誉债仍为融资主力，2023年信任融资锐减，2024年上半年海外债融资锐减。

据中指研讨院计算，2023年，房地产职业共完结非银类融资7222.7亿元，同比下降15.1%。其间，信誉债同比下降9.1%，信任同比下降71%。2024年上半年，房地产职业共完结债券融资2791.6亿元，同比下降26.9%，降幅同比有所扩展，各途径融资额继续下滑，其间，信誉债同比下降21.9%，海外债下降54.8%，ABS（Asset-Backed Security，财物支撑证券）下降33.3%。

从发行主体来看，信誉债的发行主体以央企、当地国企为主，本年上半年，国央企发行占比超90%，同比有所提高。“融资环境趋紧的状况下，央企和国企的融资优势愈加显着。”张波称。

从融资本钱来看，受近期高本钱的海外债融资规划下降、ABS发行结构改动、全体利率下降等要素影响，职业资金本钱显着下降。

据中指研讨院计算，2024年上半年职业均匀融资利率为3.10%，同比下降0.7个百分点。其间信誉债均匀利率为3.03%，同比下降0.62个百分点；海外债均匀利率为5.6%，同比下降1.66个百分点；ABS均匀利率为3.09%，同比下降0.66个百分点。

股权融资方面，自2022年末证监会出台房企股权融资的“第三支箭”后，房企连续敞开配股或定增融资，但大都展开较为缓慢，乃至有房企宣告停止定增。

详细来看，2024年上半年，中交地产（000736.SZ）、陆家嘴（600663.SH）完结A股定增，征集资金净额别离为4.38亿元、17.97亿元。其间，中交地产征集资金腰斩，由原计划的24.8亿元下降至4.38亿元。港股房企中，粤港湾控股（1396.HK）、我国上城（2330.HK）、北大资源（0618.HK）等内地在港上市房企完结增发配股，募资总额别离为890万港元、9872万港元、3420万港元。

尽管资金压力仍然存在，但相关数据也有好转痕迹。

一方面，房地产开发企业到位资金降幅在收窄。2024年一季度该数据同比下滑26%后，1月-7月，该数据降幅已收窄至21.3%，相关于一季度数据收窄4.7个百分点。

房地产开发企业到位资金中，相关于2024年一季度，1月～7月国内借款、自筹资金同比降幅别离收窄2.8个百分点、5.9个百分点。

借款金额跌幅收窄的背面，是银行给予了支撑。

2024年伊始，住所城乡建设部、国家金融监管总局联合发布《关于树立城市房地产融资和谐机制的告知》，要求各地提出能够给予融资支撑的房地产项目名单。各地纷繁加快推动房地产项目“白名单”执行。8月21日，国家金融监管总局领导表明，现在商业银行已批阅“白名单”项目5392个，批阅经过的融资金额近1.4万亿元。

张波告知《财经》，在“白名单”的推动下，本年上半年资金的注入关于民营企业也有充沛的重视，一起融资额度也到达了必定高度，都对部分房企的保交给作业得到了有用的推动。

自筹资金降幅收窄，也显现房地产筹资状况有所好转。

另一方面，从财政目标来看，房企的债款压力也有所缓解。Wind数据显现，A股（中信）房地产板块、港股申万房地产板块的财物负债率，别离从2023年6月末的78%、81%降至2024年6月末的75.17%、65.72%；活动比率（活动财物对活动负债的比率，用来衡量企业活动财物在短期债款到期曾经，能够变为现金用于归还负债的才能）则从2023年6月末的1.37、1.28升至2024年6月末的1.45、1.29。

此外，2024年8月，国家金融与展开实验室房地产金融研讨中心发布的数据显现，房企债券新增初次违约主体数量在削减。2024年上半年，房企境内债呈现本质违约、展期、未准时兑付利息、触发穿插违约的数量为47只，触及21家发行主体。其间，仅天建地产、迪马实业两家为新增初次违约主体，其他房企均为2024年曾经已违约主体。

同期，房企境外债呈现本质违约、展期的数量为19只，触及21家发行主体。其间，仅金辉控股（9993.HK）、华南城（1668.HK）为新增初次违约主体，其他房企均为2024年曾经已违约主体。

供需两头方针托市

2024年4月以来，继续低迷的房地产迎来密布扶持方针。供应侧、需求侧共同发力，是此轮方针首要特征。

供应端，以保交楼为中心，扶持方针环绕缓解房企资金压力为主，首要方针包含收储、退地、合规“白名单”项目“应贷尽贷”等。

5月17日，房地产作业会议清晰“收储”为“去库存”的可行办法之一。中共中心政治局委员、国务院副总理何立峰指出，商品房库存较多城市，政府能够需定购，酌情以合理价格收买部分商品房用作保证住所。

会议清晰，“退地”同为纾困资金来源之一。何立峰指出，相关当地政府应从实践动身，酌情以收回、收买等方法妥善处置已出让的搁置存量住所用地，以协助资金困难房企解困。

一起，天然资源部正研讨经过专项债券支撑当地政府收回房企搁置用地，以盘活未开发或未竣工的存量土地，缓解房企困难。

国家金融与展开实验室房地产金融研讨中心指出，妥善处置搁置土地，盘活存量土地，一方面，能够削减土地搁置带来的糟蹋；另一方面，能够协助企业（尤其是协助问题房企）处理或盘活未开发的土地财物，有助于房企缓解资金困难、压降债款和下降财政危险。

5月17日举办的国务院方针例行吹风会上，住所和城乡建设部副部长董建国表明，进一步发挥城市房地产融资和谐机制效果，满意房地产项目合理融资需求。“城市政府推动契合‘白名单’条件的项目‘应进尽进’，商业银行对合规‘白名单’项目‘应贷尽贷’，满意在建项目合理融资需求。”

需求端重要支撑方针，包含住所限购方针根本退出，推出住所“以旧换新”方针，下降个人住所借款最低首付份额，撤销全国层面个人住所借款利率方针下限，下调住所公积金借款利率，支撑存量房贷利率“商转公”等。

“517新政”指出，在全国范围首套、二套首付份额下限下降5%至15%、25%，下调公积金利率25个基点至2.85%、撤销住所商贷利率下限。有券商指出，15%的首套首付份额为2003年以来最低，25%的二套首付份额为2007年以来最低。

商贷方面，5月17日，央行发布告知，撤销全国层面首套住所和二套住所商业性个人住所借款利率方针下限。

住所公积金借款方面，自2024年5月18日起，下调个人住所公积金借款利率0.25个百分点。调整后，5年以下（含5年）首套个人住所公积金借款利率为2.35%，5年以上首套个人住所公积金借款利率为2.85%。

“517新政”后，多地中心城市积极响应中心召唤，连续撤销房贷利率下限，并跟进下调首付份额，以提高需求开释。

限购方面，7月，党的二十届三中全会审议经过了《中共中心关于进一步全面深化改革、推动我国式现代化的决议》，给了当地政府更大的操作空间：充沛赋予各城市政府房地产商场调控自主权，因城施策，答应有关城市撤销或调减住所限购方针、撤销一般住所和非一般住所规范。

进入8月，多地存量房贷利率“商转公”方针落地。为节约购房者家庭利息开支，郑州、深圳等多个城市宣告开办商业性住所借款转公积金住所借款事务。上海易居房地产研讨院副院长严跃进表明，当时展开“商转公”事务的城市已超30个。

后市走向何方？

密布方针出台后，商场呈现脉冲式回暖。后续房地产商场走势、配套方针支撑、怎么继续缓解融资难等问题，仍是商场重视的焦点。

关于房地产商场下半年走势，商场有不同观点。

8月15日，国家计算局新闻发言人在国新办新闻发布会上表明，7月我国部分房地产相关目标降幅继续收窄，但一起也要看到，大都房地产目标仍处于下降之中，房地产商场仍处于调整中。

在长江证券看来，展望2024年，房地产职业正在寻觅新的均衡点，总量将加快进入均衡区间，但急跌阶段正在曩昔，出售同比降幅正逐渐收敛；大局房价压力逐渐消化，但中心城市仍有较大结构性压力。

任泽平团队以为，中性情形下，2024年末，微观经济进入康复通道，居民置业志愿有所康复，叠加再借款收储“去库存”按期推动，一线城市外围区域放松限购加码，全国商品房出售面积或可完结筑底。

张波告知《财经》，本年房企全体出售金额的同比下降趋势现已没有什么悬念，但在方针不断放松的环境下，估计下半年商品房出售量同比降幅将逐渐收窄。但不同城市和区域的商场体现或许存在较大差异。

2024年头，清华大学五道口金融学院不动产金融研讨中心联合中指研讨院主张课题“我国不动产商场趋势预判查询”并发布调研陈述。陈述显现，房地产商场企稳预期进一步走弱，近对折查询目标以为商场企稳需求三年以上时刻。

怎么继续缓解房企资金压力，商场也有不同的观点。

有券商指出，若后续收买商品房以及盘活存量土地等相关方针顺畅落地，或可为房企的待售商品房以及土地库存供应“退出机制”，进一步改进房企现金流并缓释商场对房企财物后续进一步减值的忧虑。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研讨部总监庞溟告知《财经》，资金方面，估计将着眼于构建多层次、多主体、多途径的房地产融资系统，对不同所有制商场主体天公地道地供应方针支撑和金融服务，更好地提高出资、融资和运营各环节的资金使用功率。

克而瑞以为，关于出险房企，主张相关部分应加大加快出清力度和速度，经过商场化手法让出险企业提前完结债款重组或破产清算。“关于仍能正常运营的房企而言，燃眉之急是掌握好现有方针做好债款接续，如经过增信支撑方针、凭借信誉维护东西等增信方法，经过发行新债券完结借新还旧，还可经过发行ABS、REITs（不动产出资信任基金）等方法盘活经营性物业。”

地产出售数据脉冲式回暖后，商场等待后续有更多方针出台。

在任泽平团队看来，当时是方针出台和落地的重要时刻窗口，要捉住“金九银十”窗口加大稳地产力度。短期看，下半年需求更大力度的增量方针。其给出的主张是：组成3万亿元以上的大型住所银行，收买开发商的土地和商品房库存；全面撤销限购，一线城市应抢抓“金九银十”的时刻窗口首先铺开市郊和大户型限购以提振人气；继续降息，包含下降二套房存量房贷利率，削减购房本钱。

在庞溟看来，在需求端，一线城市和高能级城市，尽管短期内全面撤销住所限购方针的概率相对不大，但估计将依据房地产商场的详细体现，考虑从地段范围上、住所等级上、相关税费进步一步调减住所限购方针的力度。

本文来自微信大众号：读数一帜，作者：张建锋、王颖，修改：杨秀红