物业板块，是时分注重一下了

文 | 薛洪言

近几年经济下行和股市跌落，让不少优异赛道遭受周期性窘境，乃至是戴维斯双杀，估值敏捷回落至合理偏低水平，为出资者翻石头供给了杰出窗口期。当时方位，许多赛道值得要点重视，本文咱们谈一谈物业服务板块。

2019-2021年，地工业迎来了回光返照式的大开展，物业公司也步入高速增加期，许多公司趁热赴港股上市。当时AH商场77家物业服务公司中，51家在2019年之后上市，绝大多数都在港股。

在烈火烹油般的上市大潮中，伴跟着成绩的高速增加，物业板块被包装为轻财物、高增加的优质赛道，得到出资者的火热追捧。当然，后边的故事也清楚了，凡是那个时分买入的出资者，根本都亏到了脚脖子。

以恒生物业服务及办理指数（HSPSM.HI）为例，曩昔三年年均跌落42.7%，累计跌幅超越80%，从最高点核算的最大跌幅为86.77%。

大跌之后，一片萧索，不少前期高不可攀的龙头估值已跌至10倍以内，正因如此，物业板块能够重视了。

物业办理与房地产开发唇亡齿寒，跟着房地产进入深度调整期，物业办理职业也告别了高速增加。与此同时，作为开发商的控股子公司，物业公司的财政独立性常常遭到质疑，因忧虑物业公司经过相关买卖向开发商反向运送利益，近几年，不管成绩好坏，物业公司估值均阅历了大幅缩水。

不过，从实践运营状况看，物业板块阅历了大洗牌，商场份额向头部优质公司会集：碧桂园服务、雅日子、恒大物业等公司成绩均呈现大幅缩水；而华润万象日子、万物云、保利物业、中海物业、招商积余等成绩均完成稳健增加。据中指研讨院数据，2019-2022年，办理面积前100的物业公司商场份额从38.39%进步至46.13%。

从增加来历看，途径方面，活跃拓宽第三方项目；物业类型方面，从社区物业向写字楼、购物中心、酒店、工业园区、物流园区乃至高铁、航空、医院、校园、公园等范畴延伸；服务项目方面，不断延伸拓宽增值服务，以住户增值服务为例，已拓宽方向包含房子租借、房子买卖、装饰、修理等中心事务以及社区食堂、定制家宴、理发、居家养老、社区团购、宠物代养、电单车充电插座等附加事务。

以中海物业为例，2023年新增在管面积8120万平方米，同比增加25.4%。途径来历上，独立第三方占比70.6%，年底累计占比40.5%；项目类型上，非住所项目占比52.2%，年底累计占比30.1%。2023年，公司完成营收130.51亿元，其间，增值服务占比26.4%，同比进步2.9个百分点。

再以保利物业为例，2024年上半年底，算计在管面积7.57亿平方米。途径来历上，独立第三方占比64.9%；项目类型上，非住所项目占比60.5%。上半年，住所社区营收奉献58.5%，同比下降0.4个百分点；非住所物业占比41.5%，其间，商业及写字楼占比15.8%，公共及其他物业占比25.7%。

可见，面对地产周期下行，优质物业龙头靠非住所项目和增值服务，仍旧保持着稳健增加。

当时，国内房地产商场仍未触底，地产周期下行对物业公司的影响要区别两种状况，一种是作为控股股东的开发商现已爆雷，此刻，物业公司自营物业拓宽阻滞，第三方物业拓宽受限，且面对财政独立性质疑，开展堕入窘境，应当躲避；一种是控股股东运营杰出，典型如央国企布景的物业公司，自营物业增速尽管放缓，第三方物业拓宽提速，成绩仍旧安稳。

比较民营物业公司，央国企物业公司没有生计危险，仅仅周期问题，是能够抄底的方针，关键是机遇的挑选。

当时，优质物业公司面对的不确定性首要体现在两个方面：短期，要看地产周期何时触底，地产周期不触底，物业公司的稳健增加便是无本之木，估值很难触底上升；中长时间，则是地产开展新形式带来的不确定性。

结合当时规划，我国未来地产格式大概率为“以政府为主满意刚性住所需求，以商场为主满意多样化改善性住所需求”。而当时格式则是简直一切需求都由商场满意，所以，未来适当长一段时期里，保证房在增量商场供应中占比将逐渐抬升，乃至成为主导性的存在。这种状况下，物业公司的商场化拓宽空间，必定继续遭到限制。

此外，物业职业还有一个不确定性，便是在群体决策机制下，物业费涨价机制并不顺利，毛利率面对长时间下行压力。物业归于人力密集型服务业，当时人力本钱在经营本钱中占比约为57%，人口老龄化布景下，人力本钱越来越高，社区服务需求越来越多，物业公司运营本钱的刚性进步是大趋势。但物业费涨价很难，十几年未涨价的事例举目皆是，其成果便是继续紧缩物业公司的毛利率。

曩昔一段时期，物业公司经过新拓宽物业的高定价来保持均匀单价的安稳，未来，跟着增量面积占比越来越低，且收费更低的非社区物业占比逐渐进步，物业公司均匀单价将从增加走向阻滞再走向下降。

能够讲，跟着时间推移，物业费涨价难或将成为困扰物业公司估值的中心要素。

问题来了，对一个有较大概率堕入阻滞的职业，你乐意给多少估值呢？在这个意义上，10倍左右的估值，能够说合理，但很难讲有多少安全边沿。

不过，据此得出物业职业不值得研讨和出资，也是草率的。资本商场的一个普遍规律是，差职业中也有好公司，并且许多时分，差职业中的好公司长时间体现远远优于指数。况且，物业办理职业并不算差职业，仅仅没有许多人幻想般优异算了。

规划驱动的粗豪式开展，现已没有出路，这个形式下的尖子生，不再是优异的出资标的；但在人口老龄化布景下，物业服务需求愈加多元，优异的龙头经过精细化办理、科技化运营，精耕细作，依然大有可为。对出资者来说，找出这样的标的，坚决持有，仍能获得很好的长时间收益。

附注：代表性公司简介

1、万物云：万物云为万科集团控股子公司，持股份额约53.43%。以在管面积核算，为国内最大的物业办理公司。

2020年起，万物云开端施行蝶城战略，在方针大街进步物业办理浓度，经过协同运营来降本增效。2024年6月末，公司蝶城数量642个，其间，规范蝶城（服务1万户以上家庭）202个，主攻蝶城（服务6000-10000户家庭）180个，方针蝶城（服务3000-6000户家庭）260个。蝶城内获取存量项目的中标率高达74%。

2023年，公司完成营收331.83亿元，在AH股77家物业上市公司中位居第二（仅次于碧桂园服务），曩昔三年复合增速为22.29%；完成归母净利润19.55亿元，仅次于华润万象日子，曩昔三年复合增速为10.11%。2023年底，公司在管面积9.69亿平方米，位居职业第一。

2、保利物业：保利物业为保利开展控股子公司，持股份额约为72.28%。2023年，保利开展拿地金额1125亿元，位居职业第一，为保利物业供给了优质住所物业资源保证。

2023年，保利物业完成营收150.7亿元，在AH股77家物业上市公司中位居第六，曩昔三年复合增速为23.31%；完成归母净利润13.8亿元，曩昔三年复合增速为27.02%。2024年6月末，公司在管面积7.57亿平方米，合同办理面积9.5亿平方米。

3、华润万象日子：华润置地控股子公司，持股份额72.29%。2023年，华润置地拿地金额808亿元，位居职业第三名，为万象日子供给了优质住所物业资源保证。

比较同业，重奢购物中心万象城是公司的差异化特征。2023年，公司全体毛利率31.79%，抢先其他头部物业公司10-15个百分点；其间，购物中心事务毛利率高达71.9%。

2023年，公司完成营收147.98亿元，在AH股77家物业上市公司中位居第七，曩昔三年复合增速为29.69%；完成归母净利润29.29亿元，在港股70家物业上市公司中居首，曩昔三年复合增速为53%。2024年6月末，公司住所物业在管面积3.98亿平方米；在管购物中心项目108个，总建筑面积1150万平方米；在管写字楼项目206个，总建筑面积1520万平方米。

4、中海物业：中海物业为中海集团控股子公司，持股份额为61.18%，中海集团为中国建筑全资子公司。中海集团下辖中海开展、中海宏洋和中建世界三大地产品牌，为中海物业供给了连绵不断的自营物业资源。2023年，中海地产拿地金额1101亿元，仅次于保利开展，位居职业第二。

2023年底，中海物业在管面积4.02亿平方米，同比增加25.4%。2023年，公司完成营收130.75亿元，在AH股77家物业上市公司中位居第八，曩昔三年复合增速为33.35%；完成归母净利润13.43亿元，曩昔三年复合增速为31.59%。

【注：商场有危险，出资需谨慎。在任何状况下，本文所载信息或所表述定见仅为观念沟通，并不构成对任何人的出资主张。】

本文由大众号“薛洪言微语”原创，作者为星图金融研讨院副院长薛洪言