广州巨无霸城中村改造：离别拆迁暴富

被称为“广州最贵旧改”的海珠区康鹭片区，已正式进入制作阶段。

安康桥是安康村的地标之一，沿着桥向西的一条窄路，区分了两个悬殊的空间。8月19日，南侧一大片被围栏阻隔的空位内，推土机正在施工。另一侧，高楼上挂着“离别窄巷握手楼”的拆迁横幅，制衣村的矮房连成一片，日常运作并未遭到搅扰：下午5点，很多电动自行车载着布疋，从中山大学布疋商场鱼贯而出，驶向制衣厂。还有许多日结工等在街边和桥头，期盼能在当天完毕前找到终究的作业时机。

康鹭片区，由安康和鹭江两个城中村组成，坐落于广州的中心地带海珠区，城市中轴线穿越其间。因改造本钱超300亿元，被称为广州“最贵旧改”。康鹭片区要进行城中村改造，早在2011年就由乡民代表投票决定，音讯在村中撒播多年，但直到2023年，项目进程被摁下加快键：当年年底项目首拆，本年7月24日正式破土动工。

广州城中村改造自2009年开端，阅历十余年城市更新，广东省城乡规划院住所方针研究中心首席研究员李宇嘉直言，资金平稳、前史遗留问题较少的城中村改造项目，大多已在前期推进，剩余的“基本是难啃的硬骨头”。

跳出此地看，广州乃至全国的城中村改造正步入一个新阶段，拆迁即暴富的年代逐渐远去。

4月23日，康鹭片区F37地块终究一栋大楼坍毁瞬间。图/视觉我国

“一夜暴富”成为前史

2020年，江西人秦勉出资大约100万元，在鹭江村开设制衣厂，尽管他在2018年就听闻康鹭片区拆迁计划，但该项目一向未真实推进。

2023年，康鹭片区城中村改造加快推进，两处首建地块有8.32万平方米房子、49栋矮楼、379户租户，自2023年底起开端进行清租、撤除。秦勉知道一位老板，花了40多万元租了厂，仅一个月后便收到了拆迁告诉。但在8月20日承受《我国新闻周刊》采访时，秦勉对此并不忧虑，“三年后都拆不到我这儿，我的厂挨着马路，后边一排都是乡民的私宅，拆他们的也是麻烦事”。

拆迁补偿难以达到一致，是向来城中村改造的扎手难题。在康鹭片区项目推进之初，坊间猜想这将是“下一个猎德或杨箕村”，乡民在拆迁后会一夜暴富。

江浩是广州市现代城市更新工业展开中心（以下称“GRID产发中心”）的开创院长，与团队参与策划了康鹭片区城市更新单元规划。他向《我国新闻周刊》坦言，与以往的规范比较，当时的拆迁补偿规范产生明显改变，这将是康鹭片区改造项目推进的新应战。

本年5月17日，凤和（安康村、鹭江村）城中村改造项目（以下简称“康鹭片区旧改项目”） 拆迁安顿补偿计划咨询定见稿公示。

该寻求定见稿写到，补偿方法有复建安顿和弃产钱银补偿两种，并区分了乡民和在当地有房子权属的非乡民——在康鹭片区，非乡民制作的房子近2000栋，占总住所数量的45％，其住所面积乃至比乡民还多出近13万平方米。

假如房子有权属证，本地乡民按证载修建面积或许3.5层补偿，非本地乡民最多补偿280平方米复建房，超出部分，40％的面积补偿有产权的公寓，60％只按1500元/平方米进行钱银补偿。2010年之前建的无权属证房子，给乡民补偿3.5层，非乡民则拿到无产权、有40年运用姑且修建面积不超越280平方米的公寓。假如是在2010年起建的无证房子，乡民还对错乡民均不予以复建安顿，只进行钱银补偿。若挑选弃产，复建住所面积的补偿规范是12500元/平方米，复建商办物业面积补偿规范是6000元/平方米。

一些当地乡民和非乡民，对计划并不满足。对乡民而言，过往广州一些旧改项目，是按4层作为复建补偿面积。尽管弃产钱银补偿并非许多人的首选，但人们从这一点上，直观感遭到了落差。比较之下，2020年番禺里仁洞村拆补计划揭露，其间说到钱银补偿方面，归于“拆一补一”的面积部分，按20000元/平方米的规范进行补偿，曾引发热议。

当地一位非乡民向媒体算了笔账：其证载修建面积656平方米，按规范能回迁280平方米住所，150平方米公寓及约34万元的钱银补偿。假如弃产钱银补偿到周边购房，他拿到的470多万元的补偿款，仅能付出三四成的首付。城中村改造项目一位和谐担任人在承受媒体采访时坦言，“想经过城中村改造一夜暴富的年代现已曩昔了”。

一位安康村乡民向《我国新闻周刊》表明，鉴于康鹭片区的方位在广州的中心方位，曩昔他能够经过收租有一笔安稳收入，但他忧虑拆了后就什么都没有了，因而期望有更高的补偿计划。

4月12日，康鹭片区一栋围蔽中的待拆开修建。图/视觉我国

对立更扎手

拆迁补偿的对立，在康鹭这类工业村显得愈加扎手。

李宇嘉介绍说，得益于“三来一补”，广州的城中村遍及呈现工业村形式，乡民和村团体在曩昔三十多年中享遭到了工业展开盈利，收入高，并深知土地的巨大价值，对拆迁补偿的期望也随之进步。

安康和鹭江两个村占地面积约1平方公里，相当于140个左右的规范足球场巨细，聚集了近2万家服装制衣厂、辅料厂等，十多万人吃住行都会集在此。

城中村杂乱拥堵，大巨细小的厂房漫山遍野，大街好像迷宫。一位制衣厂老板说起一个“段子”：曾有日结工下楼买水，却再也没有回来，乃至没有讨要薪酬，由于走失了。

许多巷子只能包容1—2人并行，楼上空调压缩机滴水，透不进阳光的路上终年湿润，翻涌出下水道的异味。大都原住民已搬离城中村，许多人将房子扩建至四到五层，有的乃至高达八到九层，靠收租过活。

八九平方米巨细的单间，装饰稍好的话，月租金约1500元——当地单间房价在400—1600不等。每层有8间这样的房子，假定按4层核算，房东的租金年收入超越60万元。

村里许多私宅都是经过二房东或三房东进行转租，但原住民也能取得可观的收入。《南方都市报》曾报导，康鹭片区城中村改造项目开工现场的海报写道：康鹭片区内住所均匀月租金为80—100元/平方米，经营性物业均匀月租金为100—200元/平方米，村社人均每年每股分红约21.3万元。此外乡民还能从租借个人的房子得到一笔丰盛租金，部分乡民住所租借年收入可达40万—70万元，全年收入可达100万元。

当高收入的工业村，遇上下降规范的新拆迁年代，扎手的程度可想而知。

实际上，本年2月—6月，针对片区的拆迁安顿补偿计划，安康和鹭江地点的凤和经济联合社，向乡民展开了3次定见寻求作业。但到8月底，该寻求定见稿公示已完毕两个月，并未有新的开展。

现在正在开建的两个地块，是拆迁阻力更小的村团体物业，正在推进的第一期改造地块共有9个，包含8个复建地块和1个融资地块。据揭露材料，康鹭片区改造共区分为59个单元地块，其间49个复建地块，10个融资地块，将依照“先复建后融资，先团体后私宅”的准则，分为四期翻滚实施，撤除一片、制作一片，建成一片、腾挪一片。

康鹭片区坐落广州市中心，寸土寸金，租金是乡民的首要收入之一。拍摄/本刊记者 杨智杰

夹在新旧形式之间

乡民其实并不对立改造。

康鹭片区城中村改造最早能够追溯到2011年，两村乡民代表表决，经过以自然村为单位推进“城中村”改造，并展开选定协作意向企业等前期作业。2018年，整村更新改造意向表决获经过，两村股民为3305人，赞同率为97.19％。2021年，合生创展正式成为安康村、鹭江村旧改协作企业。

项目有实质性推进是在2023年。这年6月，海珠区建立康鹭片区归纳改造提高指挥部，将康鹭片区区分为13个网格，13位区领导挂任网格长，抽调全区干部推进改造作业。同年年底，房子拆开正式发动。本年5月，改造项意图实施计划获批，6月，制作工程所需的规划和施工许可证也相继获批，7月24日，两个地块的制作工程正式开工。

这一城中村改造项目采纳全面改造方法，以广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社为改造主体，以协作改造形式实施更新改造，合生创展集团有限公司担任详细的实施作业。依照相关规划，项目计区分四期进行，估计花费十年时刻。

但在曩昔十多年间，广州乃至全国城中村改造的大环境已产生巨大改变。李宇嘉说到，上一轮城中村改造会集在2016—2019年，大都内地城市将城中村改造归入棚改，但包含广州在内的珠三角多个城市，仍沿袭“三旧”改造形式。

原有的“三旧”改造形式，有明显的商场化颜色。尽管这一形式必定程度上取得了成效，但也带来了“副效果”。李宇嘉曾剖析，因过度依靠开发商主导拆迁商洽，导致对“钉子户”高价补偿，拆迁本钱攀升，政府拟定的征拆规范落实难。开发商为处理资金平衡难题，往往会打破容积率，打破规划目标，公共设施配套不到位。终究，城中村改造异化为房地产企业主导的项目。

2023年以来，国家屡次着重持续推进超大特大城市城中村改造。这一年，广州推出《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》，进入新一轮城中村改造，更着重政府主导，鼓舞国企参与，逐渐走向“依法征收、净地出让”形式，并与工业转型晋级相结合。

一起，从本年5月1日起，《广州市城中村改造法令》正式实施，这是全国首部专门针对城中村改造的当地性法规。

但在我国城市规划规划研究院原院长、全国工程勘测规划大师李晓江看来，在上一轮的城中村改造中，拆迁补偿机制能推进，条件是彼时房地产有满足的商场需求。乡民拿到高额拆迁补偿，地产商即使花费重金，但能拆一建二建三，政府也能赚取土地财务。现在的问题是，房地产正处于深度调整周期，这一闭环走不通了，“拆完了，谁来接盘，谁来建”？

康鹭片区城中村改造因规划时刻早，连续曩昔“三旧”改造形式。但在其拆迁补偿的寻求定见稿揭露的两天前，5月15日，《广州市旧村庄旧厂房旧乡镇改造实施方法》正式实施，该方法也对“三旧”改造形式各个环节进行清晰规范。

康鹭片区因而夹在了城中村改造的新旧形式之间。李宇嘉向《我国新闻周刊》说到，康鹭片区被赋予的改造使命很重，对保证房、容积率的要求没有新形式那么高，但政府也期望能给城市供给展开的空间，协助工业转型晋级，还能为外来人口供给必定的住所，房企还能完成资金平衡等，“多目标下，项目落地是比较慢”。

本年三四月，李宇嘉曾到康鹭片区调研，并参与了当地的相关座谈会。他向《我国新闻周刊》说到，在房地产下行时期，关于开发商来说，特别介意资金怎么坚持平衡，假如项目拖延时刻越长，开发商的压力越大。正因如此，海珠区和康鹭片区地点的大街办等，都在尽力压服村团体和乡民，下降拆迁本钱。

在江浩看来，和上一轮城中村改造比较，拆迁补偿规范下降，是回归理性的做法。在曩昔，开发商为了寻求更高的赢利，往往不会过多地与乡民交流这些差异。但现在，政府需求向村团体和乡民解说和着重这一点。

多位触摸该项意图专家说到，乡民拆迁补偿预期的下调需求时刻，很难单靠政府推进，而是需求商场教育，真实地感知到房价在跌落。

实际上，当地人也意识到原有工业环境需求晋级和改造，但他们的诉求是期望有收入，房子或许团体物业能租出去，政府要站在乡民和村团体的立场上考虑问题，找到一个平衡。

在李晓江看来，康鹭片区选用“三旧”改造形式，不用强制执行净地出让，必定程度上起到了“缓冲”效果，意味着这儿不用先对一切房子提早拆迁。

例如，首建的两个地块能够成为一个试验田，后边更新的区域能够在此基础上总结经验，“比方，一些地块大拆大建，另一些当地有没有可能做一些基础设施完善等有机更新等”。

“大拆大建不是仅有的处理方法，乃至可能是最贵重的处理计划，一起危险非常大。”在他看来，康鹭片区城中村改造，实质是一个经济展开的问题，必定要尊重商场规律，一起探究城中村下降危险、乡民合法利益、企业有用运转和新居民休养生息的归纳处理计划。

（为维护受访者隐私，秦勉为化名。）

发于2024.9.16总第1156期《我国新闻周刊》杂志

杂志标题：广州巨无霸城中村改造：离别拆迁暴富

记者：杨智杰

修改：闵杰